Page 37 - Costa Live - Magazine

• Privatschriftlicher Kaufvertrag, Kaufoption und Mietkauf
Die Rechtsfigur des Mietkaufs findet in jüngster Zeit häufig Verwendung. Bereits im Mietvertrag werden die Konditionen eines eventuellen Kauf- vertrags festgelegt. Eine Kaufoption wird dann vereinbart, wenn der Kaufinteressent sich seiner Sache noch nicht sicher ist, sich aber trotz- dem das Immobilienobjekt sichern möchte. Ganz allgemein gilt: das spanische Recht erlaubt es, Immobiliengeschäfte formlos abzuschließen. Dies erweist sich als Segen (geringe Kosten) und Fluch zugleich, denn ein laienhafter Vertrag kann viel Schaden anrichten.
• Lebenslanges Nießbrauchrecht
Soll eine Immobilie verkauft oder übertragen werden, ohne dass die gegenwärtigen Eigentümer diese verlassen, sie vielmehr lebenslang nutzen dürfen, kommt ein Kaufvertrag über das bloße Eigentum (nuda propiedad) in Betracht.
• Testament / Erbvertrag
Manch ein Verkaufswunsch wird zu Lebzeiten des Inhabers nicht rea- lisiert. Ist für diesen Fall Vorsorge getroffen worden? Es empfiehlt sich, eine letztwillige Verfügung des Inhabers der Liegenschaft in Form eines Testaments oder Erbvertrages zu errichten. Hierbei sollten die Einzelhei- ten der EU-Erbverordnung 650/12 berücksichtigt werden. „Alte“ letzt- willige Verfügungen sollten darauf hin überprüft werden, ob sie noch dem Willen entsprechen. Eventuell ist eine Rechtswahl zweckmäßig.
• Steuerliche Verpflichtungen des Verkäufers
Nicht nur der Hände Arbeit, sondern auch Steine Gewinn unterliegt der Verkäuferbesteuerung. Der zwischen dem Erwerb und der Veräußerung der Immobilie erzielte Wertzuwachs – abzüglich gewisser Immobilien- investitionen und Erwerbsnebenkosten – unterliegt der Einkommenbe- steuerung. Dies gilt auch für nichtresidente Verkäufer. Nichtresidente Verkäufer erhalten lediglich 97 % des vereinbarten Kaufpreises; 3 % hat der Käufer zur Sicherung des Steueranspruchs des spanischen Fiskus und eventueller Verrechnung mit Steuerzahlungen auf das spanische Einkommensteuerkonto des Verkäufers einzuzahlen. Die nachfolgende fristgemäße Abgabe der Einkommensteuererklärung sollte nicht verges- sen werden, zumal hier unter Umständen eine Steuerrückerstattung in Betracht kommt. Zusätzlich fällt in der Regel die gemeindliche Wertzu- wachssteuer (sogenannte plusvalía) an, wodurch der Wertzuwachs des Grund und Bodens besteuert wird.
• Spanische Ausländersteuernummer (NIE)
Haben die Vertragsparteien eine gültige NIE – Número de Identificaci- ón? Das Grundbuch darf eine Umschreibung des Eigentums nicht ohne Nachweis der NIE aller Vertragsbeteiligten vornehmen.
• Beratung
Wer sich zutraut, die hier aufgeführten Regeln zu beherzigen und zu be- folgen, kann den Verkauf seiner spanischen Liegenschaft ohne juristische oder steuerliche Berater vornehmen. Viele Fälle dieser Art zeigen jedoch im Nachhinein, dass es häufig angeraten gewesen wäre, gerade an dieser Stelle nicht zu sparen.
Die Autoren dieses Beitrags sind Rechtsanwälte der Löber Steinmetz & García Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt am Main und Köln / Tel. +49 (0)69 96221123 / info@loeber-steinmetz.de
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