Page 29 - Costa Live Magazine eastern - 2017

Es ist richtig, dass das so genannte Halten von Immobilien in einer Gesellschaft in Spanien früher gewisse steuerliche Vorteile genoss, die aber bereits im Jahre 2007 abgeschafft worden sind. Nur in Einzelfällen kann das Halten von Spanienimmobilien über eine Ge- sellschaft vorteilhaft sein, insbesondere wenn weitere, im Ausland belegene Immobilien zum Bestand der Gesellschaft gehören oder wenn die Gesellschafter neben dem Halten der Immobilie gewerb- lich tätig sind. Nachteilig gegenüber dem direkten Halten der Spa- nienimmobilie durch natürliche Personen sind bei der Immobilien-SL insbesondere folgende Umstände:
Steuerliche Nachteile
Eine SL ist verp ichtet, alljährlich eine Körperschaftsteuererklärung abzugeben und die entsprechenden Steuern zu entrichten. Hier- bei belaufen sich die Beraterkosten pro Jahr auf mindestens 1.500 Euro. Daneben gibt es auch eine Erklärungsp icht gegenüber dem Handelsregister. Halten deutsche Gesellschafter eine spanische Ferienimmobilie über eine Immobilien-SL sind diese zur Zahlung der ortsüblichen Marktmiete für die Nutzung der Immobilie an die Ge- sellschaft verp ichtet. Erfolgt dies nicht, kann das deutsche Finanzamt in der Nutzung der Immobilie eine verdeckte Gewinnausschüttung sehen. Dies wird mit entsprechenden steuerlichen Sanktionen des deutschen Fiskus geahndet, nachzulesen im Urteil des Bundes nanz- hofs vom 12. Juni 2013, Az. IR 109-10.
Die Gewinnbesteuerung unterliegt der Körperschaftsteuer, deren allgemeiner Steuersatz 25% beträgt. Veräußert dagegen eine natür- liche Person ihre spanische Immobilie, wird der Zugewinn zwischen Erwerb und Veräußerung – abzüglich entstandener Nebenkosten – lediglich mit 19% besteuert. Unter vermögensteuerlichen Gesichts- punkten kann das Halten einer besonders hochwertigen Immobilie über eine SL jedoch vorteilhaft sein.
Erbsituation bei der S.L.
Im Erbfall ist der Erwerb des oder der Gesellschaftsanteile durch den oder die Erben zu versteuern. Hierbei ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich. Entschließen sich der oder die Erben zum Verkauf der Erbimmobilie, so besteht Kauf- interesse in der Regel lediglich an der Immobilie selbst (sog. Asset), nicht aber an der Immobilien-SL. Das bedeutet, dass nach dem Ver- kauf der Immobilie das umständliche und kostenintensive Liquidati- onsverfahren der Immobilien-SL eingeleitet werden muss.
Was tun?
Wer vor dem Erwerb einer Spanienimmobilie steht, sollte die Vor- und Nachteile des SL-Modells sorgfältig prüfen. Er sollte auch wissen, dass viele Immobilien-SLs ihr Dasein der Empfehlung von Beratern verdanken, die bei dem Erwerb der Immobilie im Hinblick auf den
höheren Aufwand der Einbringung dieser Immobilie in eine Gesellschaft entsprechend höhere Honorare geltend machen konnten. Wer bereits Inhaber einer Immobilien-SL ist, sollte deren Vor- und Nachteile abwä- gen und gegebenenfalls mittel- oder langfristig nach neuen Lösungen suchen. In Betracht kommen eine Au ösung der Gesellschaft und die Übertragung der Immobilie auf den oder die Gesellschafter. Hierbei sind natürlich im Vorhinein die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen im Einzelfall zu prüfen.
In diesem Beitrag konnten nur die Grundzüge der Immobilien-SL und ihr Vergleich mit dem Erwerb durch natürliche Personen dargestellt werden. Jeder Einzelfall ist jedoch anders und bedarf deshalb jeweils der indivi- duellen Beratung.
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